La renta es $1,800. Ser dueño cuesta $2,472, más $39,000 para empezar.
La historia hasta ahora Unos años después de empezar tu carrera, ganas $8,000 al mes antes de impuestos y rentas un departamento de 2 recámaras por $1,800. Un amigo te dice: "Deja de tirar tu dinero en renta. ¡Compra!". Una casa parecida en tu calle cuesta $300,000. Para comprarla necesitarías $30,000 de pago inicial y unos $9,000 de gastos de cierre. Luego, cada mes: la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, el seguro y las reparaciones, unos $2,472. ¿Tiene razón tu amigo? Esta lección te muestra lo que de verdad cuesta ser dueño, lo que recuperas y cómo saber cuándo comprar le gana a rentar.
Casi todos compran casa con una hipoteca: un préstamo, casi siempre a 30 años, en el que la casa misma es la garantía.
Una casa es la compra más grande que casi todos hacen en su vida. Los dueños construyen riqueza al pagar el préstamo, pero ser dueño tiene costos grandes que los inquilinos nunca ven.
Suma el costo mensual completo, mantenlo bajo el 28% del ingreso, ten el efectivo para empezar y planea quedarte por lo menos unos 5 años.
Los oficiales de préstamos hipotecarios aprueban préstamos para casa. Los agentes de bienes raíces ayudan a comprar y vender. Los valuadores estiman cuánto vale una casa. Los analistas de crédito revisan que el préstamo sea seguro.
Qué estás viendo: lo que cuesta rentar y ser dueño cada mes, dibujado a escala. Rentar es un bloque: $1,800. Ser dueño apila cinco: el pago de la hipoteca $1,662, el impuesto sobre la propiedad $275, el seguro de hogar $150, el PMI $135 y el mantenimiento $250, unos $2,472 en total.
Ser dueño, pieza por pieza.
"Rentar es tirar el dinero" es solo media verdad. Los dueños también pierden dinero: interés, impuestos, seguro y reparaciones. Aquí está cada pieza, para que compares de forma justa.
La hipoteca
Una hipoteca es un préstamo para casa, casi siempre a 30 años. Cada pago tiene dos partes: el interés para el prestamista, y el capital, que baja lo que debes. Al principio, casi todo el pago es interés, igual que con el préstamo del carro de la Lección 4.3. Tu puntaje de crédito (Lección 4.1) fija tu tasa.
- El préstamo
- $300,000 − $30,000 de pago inicial = $270,000 al 6.25% a 30 años: $1,662.44 al mes.
- Tu primer pago
- $1,406.25 de interés + $256.19 de capital. Solo $256.19 se quedan contigo.
- En 30 años
- $1,662.44 × 360 − $270,000 = $328,478.40 de interés, más que el préstamo.
El efectivo para empezar
Necesitas un pago inicial más los gastos de cierre, muchas veces del 2% al 5% del precio. Si das menos del 20%, casi todos los prestamistas agregan el PMI, un seguro hipotecario privado que protege al prestamista, no a ti.
- Pago inicial
- $300,000 × 0.10 = $30,000. Es menos del 20%, así que pagas PMI: $135 al mes.
- Gastos de cierre
- $300,000 × 0.03 = $9,000.
- Efectivo para empezar
- $30,000 + $9,000 = $39,000, además de tu fondo de emergencia.
El costo mensual completo
Además de la hipoteca vienen el impuesto sobre la propiedad (se le paga a tu ciudad y condado; muchas veces cerca del 1% del valor de la casa al año), el seguro de hogar, el PMI y el mantenimiento. El inquilino llama al casero cuando se descompone el calentador de agua. El dueño lo paga. Un cálculo común es el 1% del valor de la casa al año para reparaciones.
- Cada mes
- $1,662.44 de hipoteca + $275 de impuesto sobre la propiedad + $150 de seguro + $135 de PMI + $250 de mantenimiento = $2,472.44.
- Mantenimiento
- $300,000 × 0.01 = $3,000 al año: $3,00012 = $250 al mes.
La regla del 28%
Los prestamistas muchas veces usan la regla del 28%: tu pago de vivienda (hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguro y PMI) no debe pasar del 28% de tu ingreso mensual antes de impuestos. El mantenimiento no entra, así que deja espacio para eso también.
- Tu límite
- $8,000 × 0.28 = $2,240.
- Pago de vivienda
- $1,662.44 + $275 + $150 + $135 = $2,222.44. Justo debajo, así que pasas.
Lo que recuperas: el patrimonio
Aquí tu amigo tiene razón. El patrimonio en la casa es lo que vale tu casa menos lo que debes. Crece de dos formas: cuando el capital baja el préstamo, y si sube el valor de la casa. Cuando vendes, el patrimonio regresa a ti, menos los gastos de venta (muchas veces cerca del 6% del precio, sobre todo comisiones de agentes).
- Al principio
- $300,000 de valor − $270,000 que debes = $30,000, tu pago inicial.
- Después del año 1
- Pagaste $3,163.89 de capital. Si la casa además subió 3%, vale $309,000: $309,000 − $266,836.11 = $42,163.89 de patrimonio.
Entonces, ¿rentar o comprar?
Compara el dinero que se pierde en cada caso. Rentando: la renta. Siendo dueño: interés, impuesto, seguro, PMI, mantenimiento, gastos de cierre y de venta, menos lo que suba el valor. Comprar tiene costos grandes al principio y al final, así que casi siempre gana solo si te quedas el tiempo suficiente. Una regla práctica común es de unos 5 años.
Qué estás viendo: el dinero que nunca recuperarías, rentando contra siendo dueño de la casa de $300,000, por los años que elijas. Supone que la renta y el valor de la casa suben 3% al año, impuesto de 1.1% y mantenimiento de 1% del valor cada año, seguro de $150 y PMI de $135 al mes, $9,000 para cerrar y 6% para vender. No incluye lo que los $39,000 habrían ganado si los invertías, lo que haría que comprar gane un poco más tarde.
Dos minutos. Solo escucha.
Toca cualquier línea para saltar a ella.
Busca casa.
Ocho momentos de rentar y comprar. Cada uno te da los datos. Haz la cuenta o toma la decisión, y toca tu respuesta. Un intento por pregunta.
Qué estás viendo: situaciones inventadas de compra de vivienda. Cada una enlista los datos y luego hace una pregunta.
La lógica, paso a paso.
Cuatro revisiones antes de comprar casa.
Paso 1: El efectivo para empezar
- Casa de $300,000
- $30,000 + $9,000 = $39,000.
Paso 2: La revisión del 28%
- Tú
- $2,222.44 contra $8,000 × 0.28 = $2,240. Pasas, apenas.
Paso 3: El costo mensual completo
- Tú
- $2,222.44 + $250 = $2,472.44, contra $1,800 de renta.
Paso 4: ¿Cuánto tiempo te vas a quedar?
- Después de 2 años
- Perdido rentando: unos $43,848. Perdido siendo dueño: unos $62,822. Gana rentar.
- Después de 10 años
- Perdido rentando: unos $247,620. Perdido siendo dueño: unos $193,372. Gana ser dueño.
Ejemplo resuelto: ¿deberías comprar?
- ¿Efectivo? Tienes $39,000 ahorrados además de tu fondo de emergencia. Pasa.
- ¿28%? $2,222.44 está debajo de $2,240. Pasa, casi sin margen.
- Costo completo. $2,472.44 al mes, $672.44 más que la renta.
- ¿Te quedas? Si tu trabajo podría mudarte en menos de 3 años, los gastos de cierre y de venta hacen que rentar salga más barato.
- La decisión. Compra solo si planeas quedarte 5 años o más. Si no, sigue rentando e invierte los $39,000.
El castor construye para quedarse.
Una familia de castores pasa semanas construyendo una presa y una madriguera de ramas y lodo. Es un trabajo enorme, y las reparaciones nunca terminan: cada fuga se tapa. Pero una buena madriguera puede dar refugio a la familia por años, incluso por generaciones.
Qué estás viendo: una ilustración, no datos. Una madriguera de castor en un estanque, una presa atrás y un castor que trae otra rama.
Por qué se te queda. Comprar casa es como construir una madriguera: un costo grande al principio y reparaciones para siempre. Vale la pena cuando te quedas por años. Si podrías mudarte pronto, renta, como el cangrejo ermitaño de la Lección 7.1.
La página que copiarías.
- Hipoteca: préstamo para casa, muchas veces a 30 años. $270,000 al 6.25% = $1,662.44 al mes; $328,478.40 de interés en 30 años.
- Los primeros pagos son casi todo interés: primer pago $1,406.25 de interés y $256.19 de capital.
- Efectivo para empezar = pago inicial + gastos de cierre (2% a 5%): $30,000 + $9,000 = $39,000.
- Menos de 20% de pago inicial casi siempre significa PMI, que protege al prestamista.
- Costo mensual completo = hipoteca + impuesto sobre la propiedad + seguro de hogar + PMI + mantenimiento (cerca del 1% del valor al año): $2,472.44.
- Regla del 28%: pago de vivienda ≤ ingreso × 0.28. $8,000 × 0.28 = $2,240.
- Patrimonio en la casa = valor − lo que debes. Crece con el capital y con el aumento de valor.
- Comprar casi siempre le gana a rentar solo si te quedas unos 5 años o más.
Llena los espacios
Busca a un amigo o un grupo de estudio.
Misma calle, dos precios
Busquen una casa en venta y una renta parecida en la misma zona. Calculen el costo mensual completo de cada una. ¿Qué tan lejos están?
Debátanlo
Un lado defiende "rentar es tirar el dinero". El otro, "ser dueño tiene costos escondidos". Cada lado tiene que usar números reales de esta lección.
Pregúntale a un dueño
Pregúntale a alguien que tenga casa: ¿qué reparación sorpresa le costó más? ¿Cuánto tiempo lleva ahí? ¿Volvería a comprar?
Solo tú y tu dinero.
Esto se queda en este dispositivo. Nadie más lo ve.
Preguntas tipo examen.
Escritas como las haría un examen universitario. Cada respuesta correcta al primer intento vale 10 xp.
En el trabajo: eres oficial de préstamos hipotecarios
Dana y Chris quieren comprar su primera casa. Estos son sus números:
- Juntos ganan $7,500 al mes antes de impuestos.
- Tienen $45,000 ahorrados, además de su fondo de emergencia.
- Casa A: $350,000 con 5% de pago inicial. Pago de vivienda (hipoteca, impuesto, seguro, PMI): $2,717.26 al mes.
- Casa B: $280,000 con 10% de pago inicial. Pago de vivienda: $2,076.61 al mes.
- Los gastos de cierre son cerca del 3% del precio en cualquiera.
Tu tarea: revisa cada casa con la regla del 28% y el efectivo que necesitan para empezar. ¿Cuál les queda?
Ver una respuesta modelo
Su límite del 28%: $7,500 × 0.28 = $2,100.
Casa A: efectivo para empezar $350,000 × 0.05 = $17,500 de pago inicial + $350,000 × 0.03 = $10,500 de cierre = $28,000. Lo tienen. Pero $2,717.26 se pasa por $617.26 del límite de $2,100. No les queda.
Casa B: efectivo para empezar $28,000 de pago inicial + $8,400 de cierre = $36,400, menos que sus $45,000. Y $2,076.61 está debajo de $2,100. Les queda, y les sobran $8,600 para empezar un fondo de reparaciones.
Consejo: la Casa B, si planean quedarse por lo menos unos 5 años. Deberían apartar cerca del 1% al año para mantenimiento: $280,000 × 0.01 = $2,800 al año.
Tu casa, y lo que sigue.
Qué estás viendo: un mapa de dónde encaja esta lección en el curso. Léelo de izquierda a derecha: las lecciones en las que se apoya, esta lección en el centro y a dónde ir después.
- Antes · Unidad 7Renta tu primer departamento
- Repaso · Unidad 4Préstamos
- Repaso · Unidad 4Tu puntaje de crédito
- Estás aquí¿Rentar o comprar casa?
- Siguiente abierta · Unidad 5¿Por qué invertir?